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家庭用財産の相続

相続する不動産と借地権の移転

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・相続した不動産や借地権をどうする?
以前は借地を借りて家を建てるといったこともよく行われていましたから、親が亡くなったときに借地権と不動産がセットで相続財産になることもあります。
借地権とは他人の土地を使う権利のことで、地主の許可を得てその土地の上に自宅を建てられるのです。
これを利用していた場合、建物については故人の所有物で、土地については使用権を故人が持っていた形になります。
これらはすべて相続財産になりますから、すべて相続すれば故人が住んでいた土地や建物を引き続き使用できます。
しかしこれらを直接相続して使用するよりも、相続後にすぐ移転したい場合もあるでしょう。

たとえば相続人が全員すでに自宅を持っており、故人が住んでいたその土地や家を必要としない場合など、相続するよりも売却したり譲ったりと、移転したい場合の方が多いですよね。
土地も家もすべて故人の名義なら相続後にこのような移転もできなくはありません。
しかし土地が借地権という使用権を持っているだけで自分の所有物ではない場合、移転などできるのでしょうか?

・借地権の移転は難しい?
借地権とその上に建っている建物は通常セットで扱われますから、売却するにせよ、譲渡するにせよ、借地権とその建物の所有権をセットで移転させることになります。
これはできるのかというと、実は不可能ではありません。
地主の許可があれば借地権ごと建物の売却や譲渡もできます。

しかし実際には難しいことも多いのです。
地主から許可がおりるとは限らないためです。
土地を貸すというその運用を地主が今後もずっとやるつもりとは限りません。
むしろ今の借主がいなくなった時点で別の運用を始めるつもりといったケースもあり、借地権の移転を認めてくれない場合もあるのです。
このようなことで、借地権を相続したあとにそれを移転させようとしても地主の許可がおりず、計画が頓挫する場合もありますから注意してください。

・借地権の相続は問題なし
借地権の移転に地主の許可がいると知ると、そもそも相続で故人から相続人へと所有者が移転するのは問題ないのか気になりますよね。
これは問題ありません。
相続については地主の許可は必要ないのです。
そのためその借地権を相続人が相続するところまでは非常にスムーズです。
相続時に地主から移転の禁止や土地の明け渡しを要求されても応じる義務はありません。
移転に地主の許可がいるのは、相続人がそれを相続して第三者へと売却や譲渡をしたいときです。
相続後に借地権とその土地の不動産を移転させるのは難しいことがありますから注意してください。

相続する不動産で借地権の考え方

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不動産の相続で考えておきたいこととしては、借地権のことです。
借地権を所有していて、その土地の上に住宅などを建てている方もいるでしょう。
そういう方は、相続の際には借地権がどのようになるのかについても考えておきたいです。
まず、借地権というのは権利ではあるものの、相続をすることが可能です。
しかも、その相続に関しては地主の承諾は必要としていません。
つまり、地主が一方的に拒否するということも原則としてはできないのです。
もちろん、何かやむを得ない事情がある場合は話し合いが必要となりますが、極力は承諾を得ることなく相続することができるので安心して大丈夫です。
ただ、通知だけはしなくてはならないので、そこはしっかりと考えておきましょう。
通知の方法は電話でもメールでも手紙でもはがきでも良いです。
地主とトラブルにならないよう、後々のことを考えてしっかり通知しましょう。

通知の方法としては、「この度は〇〇(被相続人)が死去したため、借地権を相続させていただきました」という旨を伝えるだけで良いです。
ただ、建物を相続しない場合や借地権も相続しない場合などは、また違った通知が必要となってきます。
地主も土地を貸すことによって定期的な収入を得ている場合があるので、一方的に相続放棄を考えている場合は、その旨も相談した方が良いです。
それを拒否することはできませんので、第三者を交えて話し合うことが必要です。
もちろん、相続放棄をせずに建物も土地もすべて相続する場合は、問題ありません。
考え方が他の財産や資産とは異なってくるので、相続が発生した場合は被相続人が借地権を所有していないかどうかも確認しておくことが必要となります。
特に被相続人が死去した後もそこに住もうと思っている方は、相続が必要となります。
その結果、必要となってくることも違ってくるでしょう。
そこはしっかりと把握しておくことが必要となってくるのではないでしょうか。
ただ、そうは言っても知識がない方がほとんどです。
そういう場合は専門家の力を上手に活用するようにしてみてくださいね。

ちなみに、専門家は無料相談を受け付けてくれている方もいるので、気軽に相談しましょう。
相談内容は相続に関することならなんでも良いという場合もありますし、借地権なら借地権のことだけということもあります。
そこは、しっかりと考えて決めていくのが良いでしょう。
もちろん、良い専門家が見つかれば、心強い味方になってくれますよ。

相続不動産借地権アパートの場合

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相続不動産借地権をどのように使うかは相続人の自由です。自宅、工場、商店などの使い方があります。また、アパートなどの賃貸用の収益物件を建てても構いません。

土地の所有者によっては、建築物や使用目的に承諾を取るように要求することもあります。借地権契約書にそのような内容を記載している場合もあります。その場合は契約書の内容通り土地の所有者の承諾が必要です。また、契約書に承諾した場合には承諾料を払う旨が記載されていれば、やはり、契約書通りに承諾料を払う必要があります。

しかし、借地権契約書に承諾が必要な旨の記載がない場合には承諾を得る必要はありません。同時に承諾料を払う必要もありません。

土地所有者によっては、それでもなお承諾を取ることや承諾料を要求することがあります。特に、アパートなどの賃貸物件を立てる場合には、また貸しをするという考え方をすることがあるのです。しかし、アパートなどの賃貸物件の場合には、貸すのは建物の一部です。建物は借地権者のものなので、また貸しにはなりません。

確かに、自転車置き場やゴミ置き場、通路など土地部分を賃借人が使用します。しかし、法律的にはこれをまた貸しとはとらえていません。そのため、土地所有者の承諾を得る必要はないのです。

それでも、借地にアパートなどの賃貸物件を立てることを快く認める土地所有者はまれです。借地権の期限がある場合、借地権契約書にはその契約期限満了の時には、原状回復することが記載されていることが多いものです。

一方で法律では、借地権を更新しない場合には、借地権者は土地所有者に「建物買取請求権」を行使することができるのです。土地所有者は、これを拒否することができません。

もし、借地にアパートを建てた場合、借地権契約満了とともにそのアパートを地主が買い取らなければなりません。アパートが新しく、収益が期待できるならまだしも、老朽化していて収益が期待できない場合には土地所有者は大きな負担を強いられることになります。

相続不動産借地権アパートを相続した場合には、その収益は借地権者のものになります。そして、借地権契約期間が満了すると、「建物買取請求権」を行使できます。土地所有者がそのアパートを買い取るのですから、アパート代金分の所得を得ることになります。ただし、ほとんどの場合アパートは老朽化していて、あまり大きな価値は期待できません。

また、この場合建物の登記を確認して、きちんと相続登記もして置くことをおすすめします。

不動産相続の借地権と所有者

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不動産の相続において、借地権の考え方がよくわからないという方も多いようです。
確かに借地権というのは計算もわかりにくく、割合なども自分で考えて計算しなくてはなりません。
ただ、噛み砕いて見てみると、国が決めている財産評価の基準を参考に計算すれば良いだけなので、そこまで難しいということはありません。
ただ、そもそも借地権の根本を知らないとそれらの相続についても考えにくいので、まずは借地権のことについて理解していくことが必要です。
借地権はそもそもどういうものなのかというと、建物などを建てる目的で土地を借りる権利となっています。
この借地権は、更地のまま所有している場合は活用できないため、建物など何かを建てる際に借りる時の権利だと思ってください。

つまり、必ず建物とセットになるので、相続の際には手続きの際にも借地権を一緒に評価して相続することが必要となるのです。

国税庁では、それぞれの地域ごとに財産評価の基準を定めています。
当然ですが、都会の一等地と田舎の普通の土地では、その価値も大きく変わってきます。
それぞれの地域ごとに基準が異なるので、まずはその点を加味して評価していくようにしましょう。
ちなみに、所有者が借地権を持っているかどうかの基準というのも、それぞれの割合によって変わってくるので注意が必要です。
その他、借地権に関しては色々な条件で変わってくるので、人によって対応しなくてはならないことも多いです。
そこは、しっかりと考えて対応していくようにしましょう。
もちろん、素人の方がいきなり「借地権について評価し直して、相続手続きをしてください」と言われてもパニックになるだけだと思います。
まずはしっかりと専門家に相談して、対応してもらうようにしてください。

なお、借地権の場合は所有者の考え方も理解しておくことが重要です。
そもそも借地権の場合は、土地の所有者は本来貸している側にあります。
借りている側の場合は、ただ土地を借りているだけという状態のため、所有者ではなく権利を持っている権利者となります。

その関係が意外にもわかりづらいので、そこもしっかり理解して整理しておくことが必要となるでしょう。
相続の場合には、被相続人がその借地権を持っている場合、再度評価してから相続人に相続していくことが必要となります。
その際、どのような評価になっているのかも考えなくてはなりません。
そこをしっかり考えられるよう、まずは専門家と一緒に計算してみてください。

相続した骨董品の評価

骨董を趣味にしている人もおられますから、そういう人が亡くなったときは多くの骨董品が相続財産として残されることになります。
骨董品はすべてが高い価値があるわけではありませんが、ものによっては高額な価値がつく場合もあります。
そのような品物はもちろん相続財産に含めるのが通例です。
このときはそれらにいくらの価値があるのか、骨董品の評価を行う必要があります。
≫ 『相続した骨董品の評価』

骨董品の価値

近年、遺産相続のときに話題になるのが骨董品の価値についてで、困っている相続人が増えていると聞きます。
骨董品と聞くととても高価なものをイメージしますし、財産としての価値がとても高く持っていると得をするのでは?と思われるかもしれませんが、実はそうでもない場合があるのです。

遺産相続には相続税が発生する場合があって、これは相続した財産の総額から基礎控除額あるいは配偶者控除額を引いた金額が対象になります。
たとえば被相続人に配偶者と子供2人いた場合、基礎控除は3000万+(相続人の人数×600万)の計算式で計算することができますから、この場合は3000万+(3×600万)になりますので基礎控除額は4,800万円になります。

≫ 『骨董品の価値』

骨董品の評価について

遺産相続をするときに気になるのが相続税が発生するかどうかですが、これはまず残された遺産を誰が相続するのかというところからスタートします。
遺言書が残されていればそれに沿って進めていけばいいものの、残されていない場合は財産調査や戸籍調査を行って遺産の価値と法定相続人が誰かを明確にしなければなりません。

その後遺産分割協議を開いて遺産分割を行い、それから法定相続人が各々計算して相続税を納めていきます。
相続税が発生するかどうかは相続する遺産の総額から基礎控除額あるいは配偶者控除額を引いた金額の有無で決まり、ある場合はその部分が相続税の対象になります。

したがって相続税は必ずしも発生するというわけではなく、基礎控除額や配偶者控除額より少なければ発生しないのです。
しかしその計算をするためには遺産の評価を明確にしなければすることができませんので、相続の対象となっている遺産をひとつひとつ評価していかなければなりません。

≫ 『骨董品の評価について』

骨董品の相続税

亡くなった家族の遺産について調べていると、思わぬところから予想していなかったものが出てくるケースがあります。
一般的に遺産相続の対象となる財産は預貯金などの現金や賃貸マンションや賃貸アパート、貸家、オフィスビルなどの建物・土地などの不動産、株式などがあげられますが、それ以外にも対象となる財産はたくさんあります。
≫ 『骨董品の相続税』